Je viens d'apprendre quelque chose d'intéressant dans le domaine des parcs à thème. Six Flags cède sept de ses parcs sous-performants à EPR Properties pour 331 millions de dollars en espèces. En surface, cela ressemble à une sortie solide pour Six Flags, mais l'histoire plus profonde est en réalité assez folle.

Laissez-moi revenir en arrière. La fusion avec Cedar Fair il y a deux ans devait être cette combinaison révolutionnaire qui créerait de véritables synergies. Au lieu de cela, l'action Six Flags a été complètement démolie - en baisse de 68 % depuis la clôture de l'accord. Ils ont déjà fermé Six Flags America l'année dernière et prévoient de se débarrasser bientôt de California's Great America. La valeur de l'entreprise a été en train de s'éroder, donc décharger ces parcs a en fait du sens stratégiquement.

Voici où cela devient intéressant cependant. Les sept parcs qui passent à EPR ont généré 260 millions de dollars de revenus et 45 millions de dollars d'EBITDA ajusté l'année dernière. Mais EPR ne paie que 331 millions de dollars pour l'ensemble du paquet. C'est une réduction sérieuse - ces parcs représentaient 9,5 % de la fréquentation totale de Six Flags et 5,7 % de leur EBITDA ajusté de 792 millions de dollars, pourtant ils obtiennent moins de 4,5 % de la valeur d'entreprise. Sur le papier, Six Flags semble s'être fait arnaquer.

Mais voici ce qu'il faut savoir sur EPR Properties - c'est principalement une société d'investissement immobilier (REIT) axée sur les cinémas et les lieux de divertissement avec un rendement en dividendes de 6,2 %. Les parcs d'attractions ne sont pas vraiment leur domaine de prédilection. Le marché est clairement d'accord, ce qui explique pourquoi l'action EPR a chuté de 4 % lors de l'annonce, tandis que Six Flags a bondi de 5 %. Tout le monde pensait que Six Flags avait gagné la transaction.

En réalité, cependant, EPR pourrait avoir été l'acheteur plus intelligent ici. Il n'y a tout simplement pas beaucoup d'acteurs prêts à sauter dans les parcs à thème régionaux en ce moment. Les principaux opérateurs ne s'intéressent pas aux destinations à faible trafic. Herschend est encore en train d'assimiler sa dernière acquisition. Le capital-investissement a appris à rester à l'écart de ce secteur intensif en capital. EPR a obtenu ces actifs à un prix très réduit précisément parce que le nombre d'acheteurs était si faible.

Le vrai coup de génie ? EPR peut détenir ces parcs, collecter les revenus qu'ils génèrent, puis les revendre à un opérateur réel dans quelques années lorsque le marché s'améliorera. Pendant ce temps, Six Flags peut se concentrer sur ses emplacements les plus performants et potentiellement améliorer ses marges. Les deux parties gagnent probablement ici, même si la réaction du marché laisse penser le contraire. Parfois, la personne qui semble avoir payé trop cher comprend en réalité mieux le marché que tout le monde.