Belakangan ini saya terus memantau tren pasar properti Vietnam, dan menemukan beberapa fenomena yang cukup menarik. Rasio harga rumah terhadap pendapatan di Hanoi baru-baru ini melonjak hingga 27,7 kali, angka ini memang mencengangkan - sudah mendekati puncak tahun 2016, jauh melampaui rata-rata sebelumnya sebesar 23,35 kali. Singkatnya, saat ini kesulitan membeli rumah di Hanoi jauh lebih tinggi daripada sebelumnya.

Apa yang mendorong kenaikan harga properti di Vietnam? Saya mengamati beberapa faktor yang bekerja secara bersamaan. Pertama adalah tekanan dari sisi pasokan. Rumah di pusat kota dan daerah dengan infrastruktur baik memang sudah sedikit, sementara permintaan tetap stabil, terutama dari kaum muda dan penduduk yang berpindah ke kota. Kedua, dua tahun terakhir setelah ketatnya likuiditas, uang kembali mengalir ke properti, terutama aset apartemen yang jelas kepemilikannya kembali menarik minat investor. Selain itu, biaya konstruksi dan biaya pembiayaan juga meningkat, sehingga harga rumah baru terdorong naik, dan pasar rumah bekas pun ikut terdorong.

Menariknya, Vietnam dan China memang memiliki kesamaan dalam budaya properti. Rumah menyumbang 60-70% dari kekayaan keluarga, tingkat kepemilikan sendiri lebih dari 90%, dan rasio harga rumah terhadap pendapatan juga tinggi. Tapi yang perlu diperhatikan adalah, tingkat urbanisasi Vietnam baru sekitar 45%, jauh di bawah China yang sekitar 65-67%, ini berarti masih banyak ruang untuk permintaan perumahan yang belum terpenuhi.

Jika dibandingkan dengan China, situasinya menjadi lebih jelas. Sejak 2022, populasi China mulai menurun, kelebihan pasokan rumah menjadi serius, konon kelebihan tersebut cukup untuk menampung 150 juta orang, dengan pembangunan 4 juta unit per tahun. Krisis utamanya adalah kelebihan pasokan dan leverage yang tinggi. Vietnam berbeda, populasinya masih bertambah, tingkat urbanisasi belum jenuh, hanya menyelesaikan sekitar 100.000 unit per tahun, malah kekurangan sekitar 300.000 unit, terutama untuk perumahan umum dan perumahan sosial. Singkatnya, China menyesuaikan diri karena terlalu banyak rumah, sementara Vietnam menghadapi kekurangan struktural pasokan.

Tentu saja, kenaikan cepat rasio harga rumah terhadap pendapatan membawa risiko. Kemampuan beli pembeli rumah sebenarnya menurun, tingkat pengembalian sewa juga memburuk, dan perbedaan antar proyek serta wilayah semakin jelas. Tapi dibandingkan dengan situasi China dulu, lingkungan kredit di Vietnam saat ini lebih hati-hati, kerangka hukum juga lebih ketat, sehingga risiko-risiko ini lebih bersifat lokal, bukan gelembung pasar secara keseluruhan.

Bagi pembeli rumah untuk tinggal sendiri, memang saat ini sulit membeli rumah, tetapi dalam beberapa tahun ke depan, proyek perumahan sosial seharusnya bisa mengurangi tekanan, ditambah lagi dengan pergeseran populasi ke pinggiran kota, biaya dan penggunaan lahan akan membaik. Untuk investor, harus lebih berhati-hati, karena struktur arus kas properti sedang berubah, dan ekspektasi apresiasi modal tidak lagi seoptimis dulu.

Secara keseluruhan, harga properti Vietnam sudah memasuki siklus valuasi yang lebih tinggi dari tahap akumulasi, indikator ini meskipun mendekati level sebelum krisis di China, Vietnam belum memiliki kondisi struktural yang menyebabkan gelembung pecah. Perbedaan utamanya terletak pada hubungan supply-demand dan struktur demografi. Apakah ada yang setuju dengan penilaian ini?