Понимание ставок по ипотеке в августе 2020 года: руководство для покупателя жилья

Рынок недвижимости в 2020 году представил интересный парадокс для покупателей жилья: хотя стоимость объектов достигала беспрецедентных уровней, ипотечные ставки оставались крайне благоприятными. Такое сочетание создало и возможности, и сложность. Если вы рассматриваете покупку дома или рефинансирование, понимание ипотечных ставок, доступных вам в этот период, может помочь принять более обоснованное финансовое решение. Данные за август 2020 года дают полезный снимок того, какими были конкурентные ставки в условиях того рынка.

Обстановка с ипотечными ставками в августе 2020 года

В августе 2020 года ипотечная среда отражала более широкие экономические условия: ставки находились неподалеку от многолетних минимумов. Средние ставки, которые озвучивали в тот момент, были удивительно конкурентоспособными практически по всем видам кредитов. 30-летняя фиксированная ипотека в среднем составляла 2.989% при APR 3.134%, тогда как варианты на 20 и 15 лет были на уровне 2.963% и 2.545% соответственно. Для тех, кто рассматривал продукты с плавающей ставкой, 5/1 ARMs были доступны под 3.285%.

Эти ставки представляли собой окно возможностей для заемщиков. Чтобы наглядно показать реальное влияние, рассмотрим кредит на $200,000: при действующей 30-летней фиксированной ставке ваш ежемесячный платеж по основному долгу и процентам составил бы всего $842, а совокупные процентные расходы за весь срок кредита достигли бы $303,128. Возможность знать, что ваш платеж никогда не изменится, обеспечивала существенное спокойствие.

Сравнение вариантов вашей ипотеки с фиксированной ставкой

Выбор между разными сроками кредита требует понимания компромиссов. Хотя 20-летняя ипотека имела ставку лишь немного выше, чем 30-летняя опция (2.963%), ускоренный график погашения резко снижал общие процентные расходы до $263,319 — но при этом увеличивал вашу ежемесячную нагрузку до $1,105. Эта стратегия имеет смысл, если вы хотите быстрее наращивать капитал (equity) и существенно экономить на процентах.

Для тех, у кого более сильные финансовые позиции, 15-летняя фиксированная ипотека давала еще большие сбережения. При ставке 2.545% это означало одну из самых привлекательных ставок. Да, ежемесячный платеж в $1,338 был заметно выше, чем для 30-летнего срока, но общая стоимость кредита всего $240,807 означала бы, что вы сэкономите более $62,000 по сравнению с растягиванием платежей на три десятилетия. Математика была убедительной для заемщиков, которые могли уверенно справляться с повышенной ежемесячной нагрузкой.

Ипотечные кредиты с переменной ставкой (5/1 ARMs), которые фиксируют вашу ставку на пять лет, прежде чем начнутся ежегодные корректировки, оценивались дороже — 3.285%. Учитывая, что ставки по фиксированной ипотеке уже были настолько конкурентоспособными, большинству заемщиков лучше было выбрать фиксированный вариант — если только у вас не было конкретного плана переехать или рефинансировать до наступления периода корректировки ставки.

Когда фиксировать ваши ипотечные ставки: принятие правильного решения по времени

Критически важное решение при поиске финансирования — фиксировать ипотечные ставки сразу или подождать возможных улучшений. Гарантия фиксации ставки защищает вас от повышения в течение заданного периода — обычно 30 дней, хотя некоторые кредиторы предлагали варианты на 60 дней — при этом, как правило, за такую защиту придется заплатить комиссию.

Если дата закрытия была в пределах 30 дней, фиксация ипотечных ставок имела стратегический смысл с учетом того, насколько благоприятно выглядели цифры. Ставки, доступные в этот период, были действительно конкурентными, предлагая минимальный риск при быстром оформлении фиксации вашей ставки.

Для тех, у кого более длительные сроки, фиксация с возможностью «плавать» (floating rate lock) становилась вариантом, который стоило рассмотреть. Хотя эта опция имела более высокую комиссию, она позволяла воспользоваться улучшениями, если ипотечные ставки снизятся еще до даты закрытия. Динамика рынка в последние недели показывала волатильность, и существовала реальная вероятность того, что ставки могут пойти ниже.

Простая схема:

• Фиксируйте, если закрытие в течение 7-15 дней
• Фиксируйте, если закрытие в течение 30 дней
• Плавайте, если закрытие через 45 дней или более
• Плавайте, если закрытие через 60+ дней

Действуйте: подберите лучшую ипотечную ставку

Независимо от того, какой срок кредита вам был ближе, успех зависел от сопоставления предложений. Разные ипотечные кредиторы поддерживали разные требования к кредитным рейтингам и разные схемы ценообразования — а значит, ваша ставка могла существенно отличаться в зависимости от того, с каким учреждением вы решили работать. Запрашивать предложения у нескольких кредиторов было не просто разумно — это было необходимо для того, чтобы найти для себя оптимальную сделку.

Более широкие экономические сигналы подсказывали, что ставки на тех многолетних минимумах не будут сохраняться бесконечно. Федеральная резервная система уже обозначила ожидания, что ставки продолжат расти. Для тех, кто всерьез рассматривает покупку дома или рефинансирование, сочетание благоприятных ипотечных ставок и рекордных цен на жилье в этот период означало, что действовать решительно может принести существенную выгоду. Возможность получить ставки в диапазоне низких 3% не стоит упускать без серьезного рассмотрения.

Поиск на рынке вашей лучшей доступной ставки был логичным следующим шагом либо к покупке дома, либо к получению ощутимой экономии за счет рефинансирования.