上海樓市“金三”行情強勢兌現：二手房量價齊升、新房復甦提速

「滬七條」落地後，3月上海樓市迎來成色十足的「小陽春」：多個新房項目客流與成交顯著改善，二手房市場表現尤為亮眼，以31215套的成交量創下近5年新高、近10年同期第二高紀錄，價格更終結了長達33個月的下跌態勢。

保利發展相關人士向《華夏時報》記者表示：「從保利發展上海公司來看，3月新訪量較1—2月提升74%、成交較新政前增長三成，盤均訪交達到全市競品的1.7倍，跑贏大勢，整體回暖速度明顯。」

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析指出，從全國核心城市來看，上海目前展現出的復蘇力度與市場韌性，使其成為今年「小陽春」行情中活躍度最高的城市。

新房市場成交激增

2月25日，上海出台「滬七條」新政，從限購門檻、公積金貸款、房產稅徵收等七大維度對房地產政策進行優化調整。

3月以來，借助新政紅利，房企搶抓市場窗口期積極推盤去化，上海多個新房項目來訪量與成交量同步走高。

華潤上海公司相關負責人向記者透露，今年3月，公司旗下澐啟濱江項目熱銷112套，銷售面積達3萬平方米，銷售金額突破40億元，短短4個月內累計成交金額已達108億元。另一款熱銷產品時代雲境（時代之城三期加推產品）表現同樣亮眼：3月成功售出180套房源，銷售金額達11億元，穩居3月上海新房銷售套數榜單首位。據華潤上海公司介紹，從整體來看，時代之城大盤累計銷售已超2000套。

華潤的表現並非個例。位於楊浦新江灣城的建發海宸項目，其3月來訪量超1500組，成交套數60餘套，位列楊浦區3月及一季度成交榜首。建發房產上海事業部副總經理陳鳳表示，項目售樓處週末日均有效接待客戶量突破了150組，較政策出台前翻了一番。同時，公司旗下位於金山新城的瑞湖項目，聯排產品的來訪量環比上漲12%。

中海地產上海公司行銷總監陸溢華表示，「滬七條」落地後，公司旗下項目實現來訪量激增，成交量亦出現突破。其中，安瀾上海在新政後的首個週末，單週到訪量實現10倍增長，錄得熱銷約6.3億元。普陀真如的中海·環宇玖章，新政後二批次加推，3月來訪量再創歷史新高，有望突破1300組；楊浦中海·雲邸玖章在新政後的來訪環比2月增長500%，成交環比增長254%。

「訪客量與成交量較新政前已實現翻倍增長，目前（市場）活躍度已回升至2025年3月以來的近一年高位。」保利發展相關人士也向記者介紹說，今年3月，公司在上海的多個項目表現亮眼。如保利世博天悅項目來訪較新政前漲幅約25%，週均來訪約110組，成交套總價提升，5000萬級產品流速提升50%，成交套總價漲幅12.5%；楊浦新江灣城的保利珺園項目日均來訪量較新政前提升30%，週均來訪460餘組等。

上述企業的亮眼表現，正是上海新房市場3月成交激增的生動縮影。整體而言，上海中原地產統計數據顯示，3月上海新建商品住宅成交面積達56.3萬平方米，環比激增251.6%，反彈力度顯著。尤其是寶山、嘉定等剛需及首次改善需求集中的區域，成交面積均超5萬平方米，成為支撐新房成交爆發的核心力量。

值得關注的是，隨著市場持續回暖，新房市場優惠收窄的訊號也已開始顯現。據公開報道，保利都匯和煦項目宣布自3月9日起，在售洋房房源成交價格全線上調0.5%，3月23日起進一步收緊購房折扣；金海雲墅、華發海上都薈、壹江臻邸等多個項目也計劃於4月逐步收減購房折扣。

不過，業內人士對當前部分樓盤的價格調整持理性態度。上海中原地產市場分析師盧文曦表示：「個別開發商出現漲價行為，多是其採取的行銷行動，主要是給購房者心理壓力，促使買家快點入市。」

二手房成交創近5年新高

與新房市場回暖態勢相比，上海二手房市場的復蘇表現更為突出，量價齊升態勢顯著。新政發布以來，二手房市場供需兩端均出現積極變化：購房者入市意願顯著增強，賣方掛牌心態更加積極，存量房源消化速度加快，有效推動市場底部不斷夯實。

根據上海房產交易中心「網上房地產」公布的數據，今年3月，上海二手房（含商業）累計網簽31215套，一舉創下2021年3月以來近5年的最高紀錄，直觀印證了市場信心的強勢回歸。

上海鏈家研究院負責人李根介紹說，3月全市二手房成交量達到3.1萬套，同比去年3月增長6%，較今年1月大幅增長37%。自「滬七條」新政發布以來，買方入市意願積極，2025年6月買方平均成交週期為49天，今年3月的平均成交週期已縮短至39天。

據我愛我家統計，從單週及單日數據來看，3月2日—3月8日，上海二手房週度成交5709套，年後市場開始逐步復蘇；3月9日—3月15日單週二手房成交7233套，回暖步伐明顯加快；3月16日—3月22日單週成交量再度刷新紀錄，達7488套；3月23日至29日，二手房累計成交7732套，持續刷新近5年最高周成交紀錄。

單日成交數據亦十分亮眼，我愛我家數據顯示，上海二手房3月28日（週六）成交1585套，創近5年新高；次日（週日）成交1442套；週末兩天合計成交3027套，這一成交量也成功刷新了近5年的週末成交峰值。58安居客研究院監測顯示，「滬七條」落地後30天，上海二手房日均成交961套，較2024年上一輪政策落地後提升22.9%，週度成交始終維持高位，進一步印證了市場熱度的持續性。

價格端亦釋放出企穩回升的積極訊號。國家統計局數據顯示，2026年2月，上海二手住宅銷售價格在連跌九個月後，首次出現環比上漲0.2%。基於此，上海鏈家數據顯示，3月價格指數環比上漲1%。中指研究院數據也顯示，3月二手住宅均價55075元/平方米，環比微增0.08%，結束了長達33個月的下跌態勢。

市場復蘇仍需穩步推進

業內普遍認為，此次上海樓市「小陽春」行情的強勢兌現，是政策引導與供需優化雙重驅動的結果。

「這一系列表現充分體現了新政的精準施策與促進作用。」李根認為，新政通過優化限購、降低交易成本等多維度發力，有效打通了置換鏈條，釋放剛性與改善性住房需求。政策的持續發酵，為市場注入流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中穩步邁入良性循環的復蘇通道。

市場供需結構的持續優化，進一步為行情回暖注入動力。以二手房市場為例，中指研究院監測數據顯示，上海二手房自2025年8月起進入去庫存通道，至2026年2月掛牌存量較高峰期已減少25.7%，供需關係持續優化。

受訪人士普遍認為，展望未來，若當前市場積極情緒得以延續，上海有望在「小陽春」行情中保持較高活躍度。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，3月上海二手房3萬套的成交量，整體處於歷史偏高位水準。結合去年底及今年一季度的交易量來看，上海市場已基本穩住，也為後續房屋置換蓄積了較多潛在需求。若二季度交易數據能繼續維持高位，保持在2.5萬套/月左右的水準，將進一步體現市場交易的活躍態勢。進入3月下旬及後續月份，中高端改善型需求與豪宅市場的成交也有望提振，即市場熱度將有所擴圍和傳導。

我愛我家研究院也認為，房地產市場已開始邁向新的階段。上海一線城市基本面較好，住房剛性需求和改善性需求長期存在，而且房地產政策仍具備優化空間，因此，「回穩向好」行情有望延續，推動上海樓市實現平穩健康發展。該機構近期發布的《上海房地產市場需求與預期問卷調查》數據也顯示，41.4%的受訪者認為，未來1—2年上海房地產市場價格會上漲。

不過，曹晶晶仍持謹慎態度。在其看來，若當前市場情緒能夠延續，上海有望在3—4月「小陽春」行情中保持較高活躍度：「但需關注的是，市場企穩仍將是一個漸進過程，其後續的持續性仍依賴於居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。」

（來源：華夏時報）