Fannie Mae acepta pagos iniciales de bienes raíces en criptomonedas, se puede comprar una casa sin necesidad de liquidar los activos.

Fannie Mae, el gigante hipotecario de Estados Unidos, pronto permitirá a los compradores de vivienda utilizar criptomonedas como garantía para el pago inicial de una hipoteca, sin necesidad de convertir los activos digitales a efectivo. Este plan es una iniciativa conjunta de Better Home & Finance y Coinbase Global, y las criptomonedas aceptables incluyen Bitcoin y USDC, permitiendo a los compradores mantener sus tenencias de criptomonedas.

Estructura de doble préstamo: cómo los activos criptográficos reemplazan el pago inicial en efectivo tradicional

Este plan no considera las criptomonedas como un pago inicial en efectivo directo, sino que utiliza una innovadora estructura de doble préstamo, donde los compradores solicitan simultáneamente dos préstamos:

Préstamo principal: una hipoteca estándar garantizada por Fannie Mae (a 15 o 30 años), solicitada a través de la plataforma Better.

Préstamo colateral criptográfico: un préstamo independiente garantizado por la garantía de Bitcoin o USDC que posee el comprador, cuyos fondos se utilizan como si fueran el pago inicial en efectivo tradicional.

Max Branzburg de Coinbase señala que muchos inversores en criptomonedas han abandonado sus planes de compra de vivienda a largo plazo por temor a tener que liquidar sus activos digitales. Este producto proporciona una nueva vía directa para el grupo de “activos criptográficos abundantes pero reacios a liquidar” para ingresar al mercado inmobiliario.

Fannie Mae no otorga préstamos directamente, sino que compra, empaqueta hipotecas y garantiza los reembolsos a los inversores, proporcionando liquidez y respaldo crediticio al mercado en general.

Estructura de costos y términos clave de riesgo

La estructura de doble préstamo conlleva un aumento correspondiente en los costos. Los compradores deben asumir los intereses tanto del préstamo hipotecario principal como del préstamo colateral criptográfico, lo que resulta en un costo total de financiamiento superior al de un préstamo único tradicional. La tasa de interés del préstamo colateral criptográfico podría ser igual a la de una hipoteca estándar de Fannie Mae, o ser hasta 1.5 puntos porcentuales más alta.

La innovación más crítica de este producto radica en la diferencia en los mecanismos de riesgo: siempre que el prestatario realice los pagos a tiempo, la caída del precio de las criptomonedas no activará una liquidación forzada. Vishal Garg, CEO de Better, deja claro que los que pagan a tiempo no tienen que preocuparse por perder sus activos colaterales debido a la volatilidad de los precios, lo que representa una diferencia fundamental con la lógica de liquidación de los préstamos con margen tradicionales.

Es importante tener en cuenta que, una vez que se pongan en garantía, los prestatarios no pueden negociar libremente sus tenencias criptográficas durante la vigencia del préstamo, lo que limita su flexibilidad en la tenencia.

Contexto del mercado: el 13% de los compradores jóvenes ya han vendido criptomonedas para pagar el pago inicial

Según un informe del Wall Street Journal, para 2025, aproximadamente el 14% de los adultos en Estados Unidos poseerán criptomonedas, y cerca del 13% de los compradores jóvenes de vivienda han indicado que han vendido criptomonedas para pagar un pago inicial de bienes raíces, lo que demuestra que los activos digitales se han convertido en una parte central de la acumulación de riqueza de la nueva generación en Estados Unidos. Este cambio de política responde directamente a una demanda de mercado que ha sido ignorada durante mucho tiempo.

Actualmente, el tamaño del mercado de productos hipotecarios colaterales criptográficos similares sigue siendo relativamente limitado. La empresa de tecnología financiera de Miami, Milo, ha atendido a más de 100 clientes desde que lanzó un producto similar en 2022, cuyos clientes suelen ser compradores extranjeros con grandes activos pero un historial crediticio limitado. La institución de préstamos no bancarios Newrez también ha comenzado a aceptar algunas criptomonedas en las solicitudes de préstamos hipotecarios. Los nuevos productos respaldados por Fannie Mae superan en escala y respaldo crediticio a los competidores existentes, lo que podría convertirse en un punto de inflexión clave para acelerar el desarrollo de este mercado.

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona el plan de pago inicial criptográfico de Fannie Mae?

Los compradores solicitan una hipoteca estándar garantizada por Fannie Mae a través de la plataforma Better, al mismo tiempo que ponen en garantía un préstamo independiente de “préstamo colateral criptográfico” respaldado por Bitcoin o USDC, cuyos fondos se utilizan como un pago inicial equivalente para bienes raíces. Los compradores pueden conservar sus activos criptográficos, pero no pueden negociar libremente las tenencias colaterales durante la vigencia del préstamo.

¿Los costos de los préstamos de pago inicial criptográfico son más altos que los de un pago inicial tradicional?

Sí. La estructura de doble préstamo requiere el pago simultáneo de los intereses del préstamo hipotecario principal y del préstamo colateral criptográfico, lo que resulta en un costo total superior al de un plan de pago inicial tradicional único. La tasa de interés del préstamo colateral criptográfico podría ser igual a la de una hipoteca estándar de Fannie Mae o ser hasta 1.5 puntos porcentuales más alta.

¿El préstamo hipotecario enfrenta riesgos de liquidación en caso de una caída drástica en el precio de las criptomonedas?

Según la explicación de Vishal Garg, CEO de Better, siempre que el prestatario realice los pagos a tiempo, la volatilidad del precio de mercado de las criptomonedas no activará una liquidación forzada, lo que representa una diferencia fundamental con respecto a los mecanismos de préstamos con margen tradicionales. Los métodos específicos de valoración de garantías y los detalles del control de riesgos aún no se han hecho públicos en su totalidad.