コインベース・グローバルは、Better Home & Financeと提携して、資格のある借り手がコインベースのアカウントに保有するデジタル資産を担保にして、フェニーメイ保証の標準的な適合住宅ローンの頭金を資金調達できる住宅ローン構造を発表しました。この仕組みでは、借り手はビットコインやUSDCなどの暗号資産を担保にした別のローンを組み、頭金を賄います。一方、メインの住宅ローンは従来のフェニーメイ保証のローンのままです。Betterが住宅ローンの組成と管理を担当します。
コインベースはこのモデルを、「買い手がデジタル資産へのエクスポージャーを維持しながら、暗号資産を担保にしたローンを使って頭金を支払える仕組み」と説明しています。実質的には、頭金は暗号資産を担保とした別のローンで資金調達され、メインのローンは従来の住宅ローンの審査基準に基づき続けます。この仕組みが拡大して普及すれば、暗号資産の役割は従来の資産の枠を超え、住宅購入の直接的な資金調達手段へと広がる可能性があります。
この動きは、暗号資産を住宅ローンの枠組みに組み込む規制の動きと連動しています。6月、米国連邦住宅金融局（FHFA）は、フェニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨をドルに換算せずに住宅リスク評価の資産として認める提案を準備するよう指示しました。また、ニュレズやレートなどの貸し手が暗号資産を住宅ローンの審査に取り入れるなど、審査の革新も進んでいます。
主なポイント
・暗号資産を担保にした頭金オプションは、標準的な適合住宅ローンと暗号資産を担保にした別のローンを組み合わせたもの。
・メインの住宅ローンはフェニーメイ保証のまま。暗号資産へのエクスポージャーは、頭金用のローンを通じて維持され、資産の売却は不要。
・規制当局は、暗号資産を住宅リスク評価に含めることに前向きな姿勢を示しており、住宅金融における暗号資産のより広範な統合の可能性を示唆。
・ニュレズやレートなどの貸し手はすでに暗号資産を審査に取り入れているが、一部のプログラムでは頭金やクロージングコストに現金が必要な場合もある。
・借り手は、担保のロックや市場の変動性に伴う制約に直面し、自動的にマージンコールが発生しない仕組みとなっている。
住宅金融における暗号資産の新たな道
コインベースとBetterの仕組みでは、借り手は標準的な適合住宅ローンを組み、別途暗号資産を担保にしたローンで頭金を資金調達します。担保にできる資産にはビットコインやUSDCのようなステーブルコインも含まれますが、担保としてロックされている間は取引はできません。コインベースは、価格変動によるマージンコールは、借り手が住宅ローンの支払いを続け、ローン条件が変更されなければ発生しないと指摘しています。このアプローチが広く採用されれば、暗号資産は単なる審査資産以上に、住宅資金調達の仕組みに深く組み込まれることになります。
Betterは、メインの住宅ローンの組成と管理を担当し、暗号資産を担保にした頭金用ローンは別の義務となります。投資家や借り手にとって、この仕組みは新たなダイナミクスをもたらします。暗号資産はバランスシートの一部であり、潜在的な資産形成の一助となる一方、市場の変動性に伴う負債や流動性のリスクも伴います。
規制の動きと業界の進展
この取り組みは、暗号資産の住宅リスク評価や審査における位置づけについての議論が広がる中で進められています。6月の連邦住宅金融局の指示は、暗号資産をドルに換算せずにリスク指標に影響を与える資産カテゴリーとして正式に認める動きの一環です。これに並行して、ニュレズやレートなどの貸し手は、暗号資産を一定の審査文脈で認める意向を公に示しています。
ニュレズは1月、ビットコイン、イーサリアム、暗号ETF、ステーブルコインを審査の資格資産として利用できると発表しました。レートは2月にRateFiプログラムを開始し、検証済みの暗号資産を準備金や一部の場合には所得としてカウントできる仕組みを導入しています。ただし、RateFiでも、頭金やクロージングコストのために暗号資産を現金に換える必要があるケースが多く、完全な代替ではなく段階的な導入となっています。
政策関係者や業界関係者の声
仕組みの背景には、政策立案者や業界の観測者からのコメントもあります。コインベースのアドバイザリー委員会の一員であり、住宅の手頃さに焦点を当てる元オハイオ州代表のティム・ライアンは、住宅ローンの資金調達を暗号資産の実用的な用途と位置付けています。彼は、デジタル資産が早期投資者の資産を解放し、頭金という住宅所有の大きな障壁を克服する手段になると指摘しています。
米国の住宅購入者にとって、手頃さは依然重要な課題です。供給不足や高い住宅ローン金利が活動を抑制し続ける中、平均住宅価格は2022年のピークからやや下落しています。こうした状況の中、暗号資産を活用した資金調達は、デジタル資産を保有し、頭金を貯めるための代替手段を求める買い手にとって魅力的な選択肢となり得ます。
暗号資産と住宅ローンの今後の展望を見据え、投資家や借り手は、担保の流動性、資産評価、規制の整合性が実際の運用にどのように影響するかを注視しています。コインベースとBetterのプログラムは、暗号資産を従来の住宅市場の枠組み内で資金調達手段として試す具体的な一歩ですが、リスク管理や評価基準、消費者保護の重要性も浮き彫りにしています。今後数ヶ月で規制当局の指針や貸し手の展開を注視し、暗号資産を担保にした頭金がパイロット段階から地域や全国レベルの選択肢へと進展するかどうかが焦点となります。
この記事は、Crypto Breaking Newsの「コインベース、フェニーメイローン向け暗号資産担保の頭金を可能にする」記事として最初に公開されました。
