Imposto sobre imóveis, possibilidade de reforma centrada na residência real... previsão de mudanças no mercado

Com a rápida disseminação antes das eleições locais de junho do debate sobre a reforma da dedução especial de imposto sobre ganhos de transferência para proprietários de uma única residência de longo prazo, o mercado está atento à possibilidade de mudança do padrão de tributação imobiliária de “período de posse” para “residência real ou não”.

O sistema de dedução especial de posse de longo prazo foi inicialmente introduzido para aliviar a carga tributária dos requerentes reais. Este sistema foi anunciado em 1988 e entrou em vigor em 1º de janeiro de 1989, com o objetivo de reduzir a carga tributária na venda de proprietários de uma única residência que a possuíam por um longo período, deduzindo parte do ganho de transferência. O contexto de sua introdução foi: a tributação de ganhos acumulados de longo prazo de uma só vez poderia resultar em uma carga excessiva, e era necessário reduzir o fenômeno de “bloqueio de imóveis” causado por cargas fiscais elevadas, que impediam a venda de propriedades. Atualmente, proprietários de uma única residência que vendem uma casa mantida por mais de 3 anos e residem nela por mais de 2 anos podem deduzir até 40% com base no período de posse e 40% com base no período de residência, totalizando uma dedução máxima de 80%.

Este sistema foi amplamente expandido durante o governo de Lee Myung-bak em 2009, em resposta à crise financeira global e à recessão no mercado imobiliário. Naquela época, proprietários de uma única residência que mantivessem por 10 anos poderiam aproveitar uma dedução de até 80%. Posteriormente, o governo de Moon Jae-in, a partir de 2020, reforçou os requisitos de residência real, formando a estrutura atual. Apesar de parecerem iguais, os proprietários de uma única residência enfrentam diferenças significativas na carga tributária entre residência real e mera posse. Por exemplo, uma casa comprada por 7 bilhões de won há 10 anos, vendida por 15 bilhões de won após 10 anos de residência real, gera um imposto de transferência de aproximadamente 3,48 milhões de won; mas, se apenas mantida pelo mesmo período sem residência, aplica-se uma dedução comum, elevando o imposto para 31,33 milhões de won. Em um caso de uma casa comprada por 2 bilhões de won e vendida por 4 bilhões de won, a carga tributária na residência real é de 95,06 milhões de won, enquanto na não residência chega a 48,063 milhões de won, com uma diferença ainda maior.

Apesar disso, políticos e alguns grupos civis acreditam que o sistema de dedução atual oferece benefícios excessivos aos proprietários de imóveis de alto valor. Críticas apontam que a política fiscal incentiva o fenômeno de “seleção de imóveis de alta qualidade”, especialmente na região de Gangnam, em Seul, e às margens do rio Han, onde os ativos deixam de ser dispersos em várias propriedades e se concentram em apartamentos de alto valor em áreas privilegiadas. O presidente Yoon Suk-yeol também mencionou várias vezes, na plataforma X, a questão dos benefícios fiscais para proprietários de uma única residência que não residem nela, e em 18 de abril afirmou que uma redução significativa do imposto de transferência apenas por possuir por longo prazo viola a justiça e o senso comum, demonstrando disposição para ajustar o sistema. Recentemente, inclusive, 10 deputados do partido progressista, incluindo o deputado Yoon Jong-yoo, apresentaram um projeto de lei para abolir a dedução especial de posse de longo prazo para proprietários de uma única residência, e o debate está se expandindo para a fase de legislação formal.

Por outro lado, o mercado e a academia preferem focar na possibilidade de uma “reestruturação centrada na residência” ao invés de uma abolição total. Pois, se a isenção de longo prazo for completamente eliminada, isso pode enfraquecer o princípio de proteção aos requerentes reais e, ao contrário, estimular compras e vendas de curto prazo ou levar ao congelamento de transações. O governo ainda não divulgou detalhes, mas discute-se que possa aumentar a carga tributária de posse ou transferência para proprietários de uma única residência que não residem nela, enquanto prevê exceções para casos de motivos inevitáveis como estudo ou trabalho temporário. O ministro de Terras, Infraestrutura e Transporte, Kim Moon-soo, afirmou em entrevista à rádio no dia 12 do mês passado que começará a ajustar as reformas fiscais de posse, incluindo imóveis de alto valor e não residenciais, além de aprimorar o sistema tributário imobiliário como um todo. O Ministério do Planejamento e Finanças, após a política de 15 de outubro do ano passado, está conduzindo projetos de pesquisa e grupos de trabalho interdepartamentais que abrangem impostos de posse e transferência, com observadores acreditando que as propostas concretas poderão ser apresentadas na reforma tributária de 2027, prevista para julho deste ano.

O problema reside no impacto potencial da reforma tributária no mercado. Há preocupações de que apenas sinais de aumento de carga tributária possam levar a um aumento temporário de imóveis à venda antes da reforma, mas que, após o aumento de impostos, a demanda por melhorias possa encolher, reduzindo transações e liquidez. Especialmente para proprietários que alugam suas próprias casas, residem em imóveis de aluguel integral ou enfrentam custos crescentes de impostos de transferência, impostos de aquisição, comissões de corretagem e despesas de mudança, a carga pode se intensificar. Também há opiniões de que o aumento da tributação de imóveis não residenciais pode reduzir a oferta de imóveis sujeitos a impostos totais e elevar os aluguéis mensais. Essa tendência indica que a política tributária imobiliária está passando de uma questão meramente fiscal para uma fase que exige coordenação com o mercado de transações, aluguel e políticas de oferta. Como a reação do mercado no futuro dependerá de se o governo conseguirá implementar políticas de expansão de oferta habitacional de forma precisa enquanto reforça a tributação.