Primeira aprovação de RWA imobiliário em Hong Kong: o "doppelgänger digital" do edifício德林中环, de "um projeto" para uma era

Escrito por: Liang Yu

Revisado por: Zhao Yidan

Final de fevereiro de 2026, uma loja comercial no estilo Ginza localizada na Wellingtion Street 92-96, Central, Hong Kong, está passando por uma profunda transformação, de espaço físico para direitos digitais. Este imóvel comercial chamado "Edifício Delin" tinha seu valor baseado no preço por pé quadrado de mais de HKD 25.300 e na sua localização a cerca de cinco minutos a pé do Centro Financeiro Internacional; em breve, sua propriedade será dividida em inúmeros tokens digitais que podem circular em conformidade com as regras.

Em 26 de fevereiro, a Delin Holdings Group Limited (01709.HK) anunciou que dois produtos de tokenização de RWA (ativos do mundo real) receberam a "Carta de Não Objeção" da Comissão de Valores Mobiliários e Futuros de Hong Kong (SFC). Isso marca a aprovação regulatória do primeiro projeto imobiliário de RWA em Hong Kong. Os dois principais ativos aprovados são um fundo de parceria limitada (LPF) que detém o Edifício Delin no centro de Hong Kong e um fundo de parceria limitada que investe em projetos de private equity como Animoca Brands.

Globalmente, os ativos subjacentes de RWA já são bastante diversos, incluindo crédito privado, ações listadas e commodities. No entanto, as experiências de tokenização em Hong Kong até agora têm se concentrado principalmente no setor financeiro. Apesar de, em 2023, o Banco Fubon ter colaborado com Ripple para promover a tokenização de imóveis no início do projeto de dólar digital, casos tradicionais de RWA concretos ainda são raros. Assim, quando um ativo físico no núcleo do centro financeiro de Hong Kong realmente inicia sua jornada de tokenização regulada, o foco da indústria vai além da simples tecnologia de "colocar na blockchain".

Isso representa não apenas uma inovação de financiamento empresarial, mas também uma jogada estratégica de Hong Kong na disputa pelo centro global de RWA. Demonstra uma metodologia regulatória replicável e fornece o primeiro "modelo regulado" para a fusão de imóveis comerciais tradicionais com finanças digitais.

1. Como a regulação foi aprovada? Observando a "Carta de Não Objeção" na lógica de aprovação de Hong Kong

Em 24 de fevereiro de 2026, a SFC de Hong Kong emitiu uma "Carta de Não Objeção" que permitiu a aprovação regulatória de dois planos de tokenização de RWA da Delin. Os destinatários incluem a Delin Securities e o Delin Digital Family Office, envolvendo planos de distribuir tokens de RWA e de tokenizar participações em fundos sob sua gestão.

A escolha dessa ferramenta regulatória revela a lógica de aprovação da SFC. Ela não é uma licença ou autorização formal, mas uma manifestação de "não objeção" a um plano de negócio específico. Essa abordagem oferece flexibilidade — especialmente na fase inicial de exploração de RWA, quando ainda não há precedentes consolidados. A aprovação de casos específicos permite que a inovação seja implementada enquanto mantém o controle dinâmico de riscos.

Do ponto de vista da estrutura regulatória, Hong Kong adota o princípio de "mesma atividade, mesmo risco, mesmas regras". Isso significa que, primeiro, a autoridade reguladora determinará a natureza jurídica do token — se representa valores mobiliários ou participações em fundos, o projeto deve estar sob a regulamentação da "Lei de Valores Mobiliários e Futuros", cumprir obrigações de divulgação e operar com licença. No projeto da Delin, a Delin Digital Family Office possui uma licença de Categoria 9 (gestão de ativos), enquanto a Delin Securities possui uma licença de Categoria 1 (negociação de valores mobiliários), formando a base para a conformidade na tokenização.

Vale destacar que ambos os ativos aprovados utilizam a estrutura de fundo de parceria limitada (LPF). O LPF que detém o Edifício Delin e o LPF que investe na Animoca Brands já são reconhecidos sob a legislação de Hong Kong. A tokenização não cria uma nova categoria de ativo, mas expressa digitalmente participações existentes em fundos. Essa estrutura de "ativo tradicional + camada tecnológica" está alinhada com a definição de "valores mobiliários tokenizados" na Circular de 2023 da SFC, que exige que o ativo subjacente continue sujeito às regulamentações existentes, enquanto a camada tecnológica deve cumprir requisitos adicionais de divulgação e conformidade.

Quanto ao cronograma de aprovação, a Delin divulgou seu plano de tokenização de RWA em outubro de 2025, e em fevereiro de 2026 recebeu a carta de não objeção — um período de aproximadamente quatro meses. Esse prazo é relativamente curto na inovação financeira, refletindo o equilíbrio entre prudência e eficiência da regulação de Hong Kong. Para futuras instituições interessadas em RWA, o processo da Delin serve como referência: é necessário esclarecer a natureza jurídica do ativo, garantir operação licenciada, estabelecer uma infraestrutura técnica robusta e implementar medidas de proteção ao investidor, além de manter comunicação prévia com as autoridades reguladoras.

Na implementação técnica, o projeto da Delin escolheu o protocolo de blockchain HashKey Chain e o livro-razão XRP para emissão de tokens, com suporte técnico da Asseto Fintech, fornecedora de soluções de tokenização. Essa foi a primeira vez em um projeto imobiliário de RWA em Hong Kong que se utilizou de uma solução de cadeia dupla, considerando tanto a cadeia regulatória quanto a cadeia pública, equilibrando conformidade e liquidez.

2. Por que "imóveis no centro de Hong Kong"?

O Edifício Delin está localizado na Wellingtion Street 92-96, Central, Hong Kong, a cerca de cinco minutos a pé do Centro Financeiro Internacional e a sete minutos do Landmark. Desenvolvido pela Capital Strategy Real Estate, a Delin comprou, em 2023, todas as cinco plantas superiores e os direitos de nomeação por mais de HKD 280 milhões, com um preço por pé quadrado superior a HKD 25.300. Então, por que esse projeto de RWA imobiliária em Hong Kong escolheu esse edifício? Há múltiplos fatores por trás dessa decisão.

Primeiro, a escassez de ativos e o consenso de valor. Central é o núcleo comercial de Hong Kong, com oferta de terras extremamente limitada. Imóveis comerciais de alta qualidade são considerados "ativos duros" por investidores internacionais há muito tempo. Essa percepção de valor atravessa ciclos econômicos e fronteiras, formando uma âncora de confiança natural para o valor do token. No mundo da finança digital, a confiança é um recurso escasso, e imóveis em Central representam uma entidade confiável.

Segundo, a clareza na propriedade do ativo. Como um único imóvel, o Edifício Delin possui uma estrutura de propriedade relativamente simples, com parte das plantas diretamente detidas pela Delin, evitando disputas complexas de copropriedade ou direitos de propriedade estratificados. Essa clareza legal facilita a tokenização e a divisão de participações. Segundo os procedimentos padrão de emissão de RWA, a confirmação da propriedade do ativo é o primeiro e mais importante passo — somente após a confirmação legal fora da blockchain é possível fazer a correspondência na cadeia.

Terceiro, o tamanho do ativo. Com um valor de compra de HKD 280 milhões, a avaliação total do edifício fica na casa dos bilhões de dólares de Hong Kong. Essa escala é suficiente para atrair investidores institucionais, mas não excessivamente grande para facilitar a validação de todo o processo em uma fase piloto. Se fosse um ativo de dezenas de bilhões, os custos de erro seriam altos demais.

Mais importante, o projeto da Delin não transfere diretamente a propriedade do imóvel, mas tokeniza participações em um fundo de parceria limitada (LPF) que detém o edifício. Essa estrutura inteligente permite que o LPF, reconhecido pela legislação de Hong Kong, seja usado como intermediário para transferir e dividir participações, evitando procedimentos complexos de transferência de propriedade direta e possibilitando uma divisão padronizada do ativo.

Do ponto de vista de investimento, a tokenização visa oferecer uma nova ferramenta de acesso ao ativo central de Hong Kong para investidores qualificados, com menor barreira de entrada. Antes, investir em um andar inteiro de um edifício em Central custava dezenas de milhões de HKD, excluindo a maioria dos investidores. Com a tokenização de cotas do LPF, essa barreira pode ser reduzida para dezenas de milhares de dólares ou menos, ampliando significativamente o público potencial.

Do ponto de vista da evolução do setor, a escolha do ativo pela Delin também fornece um padrão de "seleção de ativos" para projetos futuros de RWA: os ativos devem ser escassos, ter valor de consenso, propriedade clara, avaliação adequada e possibilidade de segregação de risco via SPV ou fundos. Ativos que atendam a esses critérios podem se tornar candidatos à próxima onda de RWA, tanto em Hong Kong quanto em outros mercados.

Outro ponto importante é que o ativo aprovado da Delin, investindo na LPF da Animoca Brands, representa uma categoria diferente de RWA: a tokenização de private equity. Diferente de imóveis, esses ativos têm avaliações mais complexas e liquidez menor, mas também podem ser divididos e transferidos via tokenização. A aprovação simultânea dessas duas categorias envia um sinal ao mercado: a postura regulatória de Hong Kong não é limitada a um tipo de ativo, mas baseada no princípio de "substância sobre forma", sendo aberta a diferentes ativos que atendam às exigências regulatórias.

3. Como as regras do continente e de Hong Kong se complementam?

A implementação do projeto da Delin ocorre em um momento macro crucial. Recentemente, o Banco Popular da China e outros oito departamentos publicaram o "Aviso sobre a prevenção e o controle de riscos relacionados a moedas virtuais" (o "Aviso"), enquanto a CSRC divulgou as "Diretrizes regulatórias para emissão de títulos lastreados em ativos no exterior usando tecnologia de blockchain" (as "Diretrizes"). Essas duas medidas, conhecidas como as "novas regras de RWA", definem oficialmente a tokenização de RWA na China continental, usando tecnologia de criptografia e blockchain para transformar propriedade e direitos de receita em tokens para emissão e negociação.

O "Aviso" reforça o princípio de "mesma atividade, mesmo risco, mesmas regras", impondo forte supervisão às atividades de RWA realizadas por entidades domésticas no exterior. A análise do "Observer" indica que há uma estratégia de "duas interfaces": uma na China continental, com lista negativa e responsabilidade de cadeia, para garantir a segurança financeira; outra em Hong Kong, com estrutura regulatória e infraestrutura financeira, para conectar o capital global e as regras internacionais.

Nesse contexto, o papel de Hong Kong fica mais claro.

A aprovação do projeto da Delin demonstra um exemplo perfeito de "emissão de ativos no exterior por ativos no exterior". Com ativos e operadores também no exterior (Hong Kong), desde que em conformidade com as regras locais, o projeto pode obter reconhecimento regulatório e atrair capital internacional. Isso abre caminho para o modelo de "ativos na China continental, emissão em Hong Kong, negociação global", reduzindo incertezas.

Espera-se que, até que as regras detalhadas na China sejam mais claras, o foco de emissão de RWA em 2026 continuará sendo a emissão de ativos no exterior, acelerando a exploração comercial. As vantagens de Hong Kong incluem seu sistema de common law alinhado internacionalmente e a possibilidade de execução de arbitragens ou litígios em Hong Kong na China continental, o que oferece maior segurança jurídica do que outros centros offshore como Cingapura ou Dubai.

4. Uma só iniciativa não basta: quais grandes projetos Hong Kong planeja para este ano?

O Secretário de Finanças de Hong Kong tem reiterado que 2026 será o "Ano de Execução" de ativos digitais e Web 3 — não mais apenas slogans ou pilotos, mas a implementação de stablecoins, RWA, custódia e liquidez de negociação em mercados escaláveis, auditáveis e sustentáveis.

Para essa transição de "casos isolados" para um "ecossistema", Hong Kong precisa atuar em múltiplos aspectos simultaneamente.

Primeiro, aprimorando a infraestrutura de stablecoins. Elas são o "sangue" do ecossistema RWA, responsáveis por troca de valor e liquidação. Hong Kong implementou a "Lei de Stablecoins", estabelecendo um sistema de licenciamento para emissores de stablecoins lastreados em moeda fiduciária, com as primeiras licenças previstas para março de 2026. Essa regulamentação fornecerá canais legais de entrada e saída de fundos fiduciários e ferramentas de liquidação na cadeia, fechando o ciclo do ecossistema.

Segundo, institucionalizando a profundidade e liquidez de negociação. O roteiro ASPIRe da SFC prioriza a conexão com liquidez global. Medidas futuras incluem permitir que plataformas licenciadas de ativos virtuais acessem liquidez internacional por meio de "livros de ordens compartilhados" e outras estratégias. A estratégia é transformar Hong Kong de uma "ilha qualificada" em uma "porta de entrada regulada", usando a segurança regulatória para atrair ordens globais e recursos de market making.

Terceiro, regulando pontos-chave como corretoras, custódia e liquidação. O Secretário de Finanças anunciou que Hong Kong está aprimorando a legislação para licenciar corretoras e provedores de serviços de custódia de ativos digitais, com previsão de legislação até o verão, cobrindo toda a cadeia do ecossistema. Essa abordagem de "responsabilidade compartilhada" regula desde a negociação até a custódia, empréstimos e derivativos.

Dados indicam que a participação institucional já está crescendo. Até o final de 2024, o valor de ativos digitais sob custódia de bancos em Hong Kong ultrapassou HKD 14 bilhões, com crescimento de cerca de 180%, e depósitos tokenizados atingiram HKD 29 bilhões. Esses números mostram que o mercado está se consolidando, com participação além da negociação, incluindo custódia bancária e serviços de passivo, fortalecendo a base de confiança.

Conclusão: de "um projeto" a uma nova era

A aprovação da tokenização do Edifício Delin vai além de uma inovação de financiamento de uma empresa. É um mapa de Hong Kong na disputa pelo centro global de RWA, que combina conformidade e inovação. Esse mapa destaca a lógica de seleção de ativos, o caminho de comunicação regulatória, a estrutura técnica e os pontos de controle de risco.

A atuação de Hong Kong na área de RWA, apoiada por licenças e mecanismos de divulgação, garante controle de risco e regulações eficazes, tornando-se uma "janela" de inovação institucional global e promovendo a interconexão do mercado financeiro digital internacional.

Essa jogada define uma coordenada de convergência entre finanças tradicionais e o mundo digital. Com a supervisão regulatória, as inovações mais imaginativas tendem a ocorrer sobre ativos antigos e sólidos. Quando um edifício em Central ganha uma "imagem digital", podemos imaginar que ativos como logística em Yau Ma Tei, direitos de cobrança de infraestrutura na Ilha de Hong Kong ou ativos de infraestrutura na Grande Baía também podem se tornar protagonistas na nova cena digital.

A questão que fica para o setor é: com o "mapa" regulatório traçado, quem será o próximo a trilhar esse caminho? A onda de RWA mal começou a bater na represa do sistema financeiro tradicional. Para Hong Kong, o verdadeiro jogo não é possuir os "primeiros", mas transformar experiências pontuais em regras ecológicas replicáveis, tornando-se um hub de valor que conecta Oriente e Ocidente na nova era financeira digital.

(Observação do RWA Institute: A tokenização é uma ferramenta tecnológica para aumentar a liquidez de ativos, não eliminando riscos de investimento. Investidores devem avaliar cuidadosamente a qualidade do ativo subjacente, a credibilidade do emissor e a volatilidade de mercado, além de considerar riscos financeiros tradicionais. Este artigo baseia-se em informações públicas e reportagens de fontes confiáveis, não constituindo recomendação de investimento.)

Referências:

1. Revista "Caijing". (27 de fevereiro de 2026). Hong Kong aprova o primeiro projeto de RWA imobiliária. Sohu.

2. Jinwu Finance News. (26 de fevereiro de 2026). Plano de tokenização de RWA da Delin Holdings (01709.HK) recebe carta de não objeção da SFC, promovendo a tokenização do Edifício Delin e do LPF da Animoca Brands. Securities Star.

3. Grupo Delin Holdings. (26 de fevereiro de 2026). Comunicado voluntário sobre o plano de negócios de tokenização de RWA do Edifício Delin LPF e do LPF da Animoca Brands. Securities Star.

4. Yuan Da Securities (Hong Kong). (26 de fevereiro de 2026). Delin Holdings (01709.HK): marco regulatório na tokenização de RWA, envolvendo propriedade em Central e fundos da Animoca.

5. ChainCatcher. (28 de fevereiro de 2026). Primeiro projeto de RWA imobiliária em Hong Kong aprovado, com dois produtos de tokenização da Delin em implementação.

6. Zhitong Finance. (26 de fevereiro de 2026). Delin Holdings (01709) avança na implementação de tokenização e distribuição do Edifício Delin LPF e do LPF da Animoca. Investing.com Hong Kong.