Coinbase Global đã công bố một cấu trúc vay thế chấp cùng Better Home & Finance, cho phép người vay đủ điều kiện đặt cọc tài sản kỹ thuật số trong tài khoản Coinbase để thanh toán tiền đặt cọc cho khoản vay phù hợp tiêu chuẩn do Fannie Mae bảo đảm. Trong thỏa thuận này, người vay sẽ vay một khoản riêng—được bảo đảm bằng các khoản nắm giữ tiền điện tử của họ, như Bitcoin hoặc USDC—để trang trải tiền đặt cọc, trong khi khoản vay chính vẫn là khoản vay phù hợp truyền thống do Fannie Mae bảo đảm. Better sẽ thực hiện và quản lý các khoản vay thế chấp này.
Coinbase mô tả mô hình này là giúp người mua giữ tiếp xúc với tài sản kỹ thuật số trong khi sử dụng khoản vay dựa trên tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc. Thực tế, tiền đặt cọc được tài trợ bởi một khoản vay thế chấp bằng tiền điện tử riêng biệt, trong khi khoản vay chính vẫn liên quan đến quy trình thẩm định vay thế chấp truyền thống. Nếu việc triển khai mở rộng quy mô thành công, phương pháp này có thể mở rộng vai trò của tiền điện tử trong tài chính nhà ở của Mỹ ngoài việc là tài sản đủ điều kiện, thành một cơ chế tài trợ trực tiếp cho việc mua nhà.
Sự phát triển này diễn ra trong bối cảnh các tín hiệu điều chỉnh rộng hơn về việc tích hợp tiền điện tử vào các khung pháp lý về vay thế chấp. Tháng 6, Cơ quan Quản lý Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) đã chỉ đạo Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị các đề xuất công nhận tiền điện tử như một tài sản trong đánh giá rủi ro vay thế chấp mà không cần chuyển đổi sang đô la. Đà này cũng phù hợp với chuỗi các đổi mới trong quy trình thẩm định của các nhà cho vay như Newrez và Rate, đã bắt đầu tích hợp các khoản nắm giữ tiền điện tử vào quy trình vay thế chấp.
Các điểm chính
-
Tùy chọn đặt cọc dựa trên tiền điện tử kết hợp một khoản vay phù hợp tiêu chuẩn với một khoản vay riêng bảo đảm bằng tài sản kỹ thuật số để thanh toán tiền đặt cọc.
-
Khoản vay chính vẫn do Fannie Mae bảo đảm; tiếp xúc với tiền điện tử được duy trì qua khoản vay đặt cọc, không qua việc thanh lý tài sản.
-
Các cơ quan quản lý đang thể hiện sự mở lòng trong việc tính toán tài sản tiền điện tử trong đánh giá rủi ro vay thế chấp, có thể mở đường cho việc tích hợp rộng rãi hơn tiền điện tử trong tài chính nhà ở.
-
Các nhà cho vay như Newrez và Rate đã tích hợp tiền điện tử vào quy trình thẩm định, mặc dù tiền đặt cọc và phí đóng cửa vẫn có thể yêu cầu thanh toán bằng tiền mặt trong một số chương trình.
-
Người vay đối mặt với các hạn chế như tài sản thế chấp bị khóa và các yếu tố biến động thị trường không tự động kích hoạt yêu cầu ký quỹ, theo Coinbase.
Một con đường mới cho tiền điện tử trong tài chính nhà ở
Theo cấu trúc Coinbase–Better, người vay sẽ vay một khoản vay phù hợp tiêu chuẩn, trong khi một khoản vay riêng bảo đảm bằng tài sản kỹ thuật số sẽ tài trợ cho tiền đặt cọc. Tài sản thế chấp tiền điện tử có thể bao gồm Bitcoin hoặc stablecoin như USDC, nhưng người vay sẽ không được phép giao dịch các tài sản đã cam kết trong khi chúng bị khóa làm tài sản thế chấp. Coinbase lưu ý rằng các biến động giá không kích hoạt yêu cầu ký quỹ miễn là người vay tiếp tục thanh toán khoản vay thế chấp và các điều khoản vay không thay đổi sau khi kích hoạt. Phương pháp này, nếu được áp dụng rộng rãi, sẽ tích hợp sâu hơn tiền điện tử vào cơ chế tài chính nhà ở thay vì chỉ đơn thuần dùng làm tài sản thẩm định.
Better sẽ xử lý việc phát hành và quản lý khoản vay chính, trong khi khoản vay đặt cọc dựa trên tiền điện tử sẽ là một nghĩa vụ riêng biệt. Đối với nhà đầu tư và người vay, cấu trúc này mang lại một động lực mới: tài sản tiền điện tử vẫn là một phần của bảng cân đối kế toán và câu chuyện về tích lũy tài sản, nhưng cũng đi kèm với các cân nhắc về nợ và thanh khoản liên quan đến biến động thị trường.
Các tín hiệu điều chỉnh và xu hướng ngành
Sáng kiến này diễn ra trong bối cảnh mở rộng cuộc thảo luận về vị trí của tiền điện tử trong đánh giá rủi ro và quy trình thẩm định vay thế chấp. Chỉ thị của FHFA gửi đến Fannie Mae và Freddie Mac tháng 6 phản ánh nỗ lực chính thức hóa tiền điện tử như một loại tài sản có thể ảnh hưởng đến các chỉ số rủi ro mà không cần chuyển đổi sang đô la. Phát triển này đi cùng với các bước tiến của ngành trong việc tích hợp tiền điện tử vào quy trình thẩm định, với các nhà cho vay như Newrez và Rate đã công khai thể hiện sự sẵn sàng công nhận các khoản nắm giữ tiền điện tử trong một số bối cảnh thẩm định.
Tháng 1, Newrez cho biết sẽ cho phép người vay sử dụng Bitcoin, Ether, ETF tiền điện tử và stablecoin làm tài sản đủ điều kiện trong thẩm định mà không cần thanh lý. Tháng 2, Rate ra mắt chương trình RateFi, cho phép các khoản nắm giữ tiền điện tử đã xác minh được tính vào dự trữ và trong một số trường hợp, vào thu nhập. Tuy nhiên, ngay cả trong RateFi, người vay thường phải chuyển đổi tiền điện tử thành tiền mặt để thanh toán tiền đặt cọc và phí đóng cửa, cho thấy quá trình tích hợp này diễn ra từ từ và có chọn lọc hơn là thay thế hoàn toàn tiền mặt trong mua nhà.
Ý kiến từ các lĩnh vực liên quan chính sách
Ngoài các cơ chế, quá trình chuyển đổi sang sử dụng tiền điện tử trong tài chính nhà ở còn thu hút các ý kiến từ các nhà hoạch định chính sách và các nhà quan sát ngành. Cựu đại diện Ohio, Tim Ryan, thành viên trong hội đồng cố vấn của Coinbase, người đã tập trung vào khả năng chi trả nhà ở, đã xem tài chính vay thế chấp như một ví dụ thực tiễn cho tiền điện tử. Ông cho rằng tài sản kỹ thuật số có thể mở khóa khối tài sản cho các nhà đầu tư sớm và giúp giải quyết một rào cản lớn trong sở hữu nhà—tiền đặt cọc—nếu ngành công nghiệp chuyển sang lĩnh vực nhà ở một cách có ý nghĩa.
Khả năng chi trả vẫn là mối quan tâm trung tâm của người mua nhà Mỹ, với tình trạng thiếu hụt tồn kho kéo dài và lãi suất vay cao khiến hoạt động mua bán vẫn hạn chế, ngay cả khi giá nhà trung bình đã giảm so với đỉnh năm 2022. Bối cảnh dữ liệu liên bang nhấn mạnh tiềm năng hấp dẫn của các khoản vay liên kết tiền điện tử đối với những người nắm giữ tài sản kỹ thuật số và tìm kiếm các con đường thay thế để tích lũy tiền đặt cọc.
Khi cuộc trò chuyện về vay thế chấp và tiền điện tử tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư và người vay sẽ theo dõi sát sao cách thức thanh khoản tài sản thế chấp, định giá tài sản và sự phù hợp của quy định trong các triển khai thực tế. Chương trình Coinbase–Better là một bước cụ thể trong việc thử nghiệm tiền điện tử như một công cụ tài chính trong khuôn khổ thị trường nhà ở truyền thống, nhưng cũng làm nổi bật tầm quan trọng của quản lý rủi ro rõ ràng, tiêu chuẩn định giá và bảo vệ người tiêu dùng khi nhiều nhà cho vay bắt đầu thử nghiệm mua nhà có hỗ trợ tiền điện tử.
Người đọc nên theo dõi hướng dẫn của cơ quan quản lý và các chương trình của nhà cho vay trong những tháng tới, để xem liệu các khoản đặt cọc dựa trên tiền điện tử có chuyển từ ý tưởng thử nghiệm thành một lựa chọn có thể triển khai quy mô khu vực hoặc toàn quốc hay không.
Bài viết này ban đầu được đăng trên Crypto Breaking News với tiêu đề Coinbase Enables Crypto-Backed Down Payments for Fannie Mae Loans – nguồn tin đáng tin cậy của bạn về tin tức crypto, Bitcoin và cập nhật blockchain.
