Япония: 4 префектурных офиса направили совместный запрос: сделки с недвижимостью с использованием криптоактивов должны строго соответствовать требованиям KYC и противодействия отмыванию денег

Согласно официальному уведомлению Японского агентства финансовых услуг (FSA), опубликованному 28 апреля (полный PDF), 4 ведомства, включая Бюро общей политики Агентства финансовых услуг (Управление анализа рисков, Департамент общего планирования рисков), Управление недвижимости при Министерстве земли, инфраструктуры, транспорта и туризма (Отдел по операциям с недвижимостью), Бюро уголовных расследований Полиции (Отдел по мерам против организованной преступности, 1-й отдел), а также Службу расследований Международного бюро Министерства финансов, совместно направили запрос «暗号資産を用いた不動産取引について（要請）» («Запрос по сделкам с недвижимостью с использованием криптоактивов») 7 отраслевым организациям.

4 ведомства, совместно направившие запрос 6 ассоциациям по недвижимости и JVCEA

Адресатами данного запроса являются 7 отраслевых организаций:

公益社團法人 全國宅地建物取引業協會連合會

公益社團法人 全日本不動產協會

一般社團法人 不動產協會

一般社團法人 不動產流通經營協會

一般社團法人 全國住宅產業協會

公益財團法人 不動產流通推進中心

一般社團法人 日本暗號資產等取引業協會（JVCEA）

В пояснении к фону указано: у компаний, занимающихся операциями с недвижимостью (宅地建物取引業者), высокая стоимость обрабатываемого недвижимого имущества, которое можно обменивать на крупные суммы наличных, существует риск использования в преступлениях, включая отмывание денег; в последние годы увеличилось число покупок недвижимости в целях сохранения активов и инвестирования, а также не исключено, что внутренние и зарубежные преступные организации могут использовать сделки с недвижимостью, чтобы преобразовывать формы преступных доходов. В документе особо отмечено: «из-за характеристики мгновенного трансграничного перевода криптоактивов считается высоким риск использования их в отмывании денег в качестве средства расчета по сделкам с недвижимостью».

Конкретные требования к участникам рынка недвижимости: строго соблюдать Закон о расчетах с использованием денежных средств и Закон о предотвращении перевода преступных доходов

Конкретные требования к участникам рынка недвижимости (宅地建物取引業者) включают два пункта:

一、Действия по обмену криптоактивов и законных валют могут составлять деятельность по обмену криптоактивов. Напоминаем о том, что действия по «конвертации криптоактивов в законную валюту или в качестве посредника для такой конвертации» могут составлять деятельность по обмену криптоактивов по 《資金決済法》 («Закон о расчетах с использованием денежных средств»); ведение подобных действий без регистрации может нарушать 《資金決済法》. При выявлении случаев предполагаемой незарегистрированной деятельности по обмену криптоактивов следует предоставить информацию правоохранительным органам; когда участник рынка недвижимости сам выступает продавцом, принимает криптоактивы в качестве покупной цены за продажу, а затем конвертирует их в законную валюту и т.п., такие действия также не должны использоваться с участием незарегистрированных посредников по обмену криптоактивов.

二、При совершении сделок строго осуществлять проверку в соответствии с 《犯罪収益移転防止法》 (Закон № 22 от 2007 года). При проведении сделок с недвижимостью с использованием криптоактивов требуется строго выполнять KYC, подавать в курирующий административный орган «отчет о подозрительной сделке» (可疑交易申報), а при наличии событийных сомнений сообщать в правоохранительные органы.

Требования к компаниям, ведущим деятельность по обмену криптоактивов: нужно проявлять настороженность, если свойства клиента не соответствуют крупным сделкам

Примеры конкретных сценариев для компаний, ведущих обмен криптоактивами:

«Клиент принимает оплату за сделку купли-продажи недвижимости криптоактивами, а затем осуществляет крупные сделки, не соответствующие свойствам клиента» и т.п. В таких случаях, при совершении сделок строго в рамках 《犯罪収益移転防止法》 («Закон о предотвращении перевода преступных доходов»), необходимо направлять в курирующий административный орган сообщение о подозрительной сделке и уведомлять правоохранительные органы о наличии событийных сомнений.

Повторное напоминание по Закону о валютном обмене и внешней торговле: для трансграничного приобретения криптоактивов и недвижимости нерезидентами требуется отчетность при сумме свыше 30,000 万円

В конце документа особое внимание снова обращается на две обязанности по отчетности по 《外國為替及外國貿易法》（昭和 24 年法律第 228 號, то есть «外為法» — Закон о валютном обмене и внешней торговле）:

Лицо, получившее из-за рубежа криптоактивы и т.п. на сумму, эквивалентную 30,000 万 иен и более, должно подать «支払又は支払の受領に関する報告書»

При приобретении нерезидентом в Японии недвижимости и т.п. требуется подать «本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書». Здесь сделана специальная пометка: японская недвижимость, приобретенная после 1 апреля года Рэйва 8 (2026-04-01), независимо от цели приобретения, подпадает под требования отчетности

Данный запрос относится к уровню «административного руководства» (要請), а не к новой нормотворческой инициативе или внесению поправок в законодательство. Но совместная подпись 4 ведомств, а также синхронная рассылка и в сектор недвижимости, и в сектор криптоактивов показывают, что в Японии распознавание AML-рисков «сделок с недвижимостью, где криптоактивы выступают средством расчетов» уже приобрело конкретные очертания; за дальнейшими действиями по правоприменению и тенденциями комплаенса со стороны отрасли стоит следить.

Эта статья «Япония: совместный запрос 4 региональных ведомств» — о том, что сделки с недвижимостью с криптоактивами требуют строгого KYC и мер по предотвращению отмывания денег — впервые появилась в Chain News ABMedia.